Introducción

Firmar una hipoteca es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. Tomar decisiones bien meditadas en los momentos trascendentales de tu vida es fundamental, porque puede marcar la diferencia entre ahorrar miles de euros, o tirarlos a la papelera.

En el articulo anterior has aprendido a calcular tu cuota mensual y, de esa cuota mensual, has aprendido a calcular la cantidad de dinero que destinas a pagar intereses y la cantidad de dinero que destinas a amortizar capital.

En este artículo vas a aprender como funciona una tabla de amortización francesa. Esta tabla te ayudará a visualizar cómo evoluciona tu hipoteca a lo largo del tiempo. Esto no es una mera curiosidad. La tabla de amortización francesa es una poderosa herramienta para planificar pagos anticipados con inteligencia y así poder ahorrar miles de euros a lo largo del préstamo.

Con la estrategia adecuada, puedes evitar que miles de euros acaben engordando las cuentas de resultados de tu banco. Así que sigue leyendo para que el dinero se quede donde debe estar: en tu bolsillo.

Hipoteca modelo

Este articulo mantiene como ejemplo la hipoteca modelo en España que se introdujo en el articulo anterior. El capital inicial del préstamo será de 120000€. Pactarás con el banco un plazo de devolución a 30 años. Y la tasa de interés anual será de un 3% a tipo fijo. Con estos datos, vas a pagar una cuota mensual de 505.92€.

Evolución de la hipoteca

Aunque la cuota mensual que pagas al banco sea constante (505.92€), hay un aspecto sutil pero muy importante que pasa desapercibido para la mayoría. Se trata del porcentaje de tu cuota que va destinado a reducir tu deuda, y el que vas a destinar a pagar intereses. Veamos como evolucionan estos 2 conceptos a lo largo del préstamo hipotecario.

Cuota mes 1

La primera cuota que le debes al banco, tienes una deuda pendiente igual al capital inicial. Pagas 505.92€ de la cuota numero 1:

Partes de la deuda inicial, los 120000€ que pediste al banco. Tras pagar la primera cuota, solo has amortizado 205.92€ de capital. Los 300€ restantes son de intereses. Se los has regalado al banco. Dile adiós a esos 300€, no han servido para nada mas. Le sigues debiendo al banco 119794.08€.

Cuota mes 2

La segunda cuota que le pagas al banco, la deuda pendiente es de 120000 - 205.92 = 119794.08€. Repetimos la operación con la deuda pendiente. Pagas 505.92€ de la cuota número 2:

Partes de una deuda inicial de 119794.08€. Tras pagar la segunda cuota, solo has amortizado 206.44€ de capital. Le acabas de regalar al banco otros 299.49€ en concepto de intereses. El banco está muy contento. Tú eres un poco mas pobre. Le sigues debiendo al banco 119587.64€.

Cuota mes 3

La tercera cuota que le pagas al banco, la deuda pendiente es de 119794.08 - 206.44€ = 119587.64€. Repetimos la operación con la deuda pendiente. Pagas 505.92€ de la cuota número 3:

Partes de una deuda inicial de 119587.64€. Tras pagar la tercera cuota, solo has amortizado 206.96€. Le acabas de regalar al banco otros 298.97€ en concepto de intereses. Le sigues debiendo al banco 119380.68€.

Cuotas primer año

Avanzamos en el tiempo 12 meses, la deuda pendiente es de 117706.30€. Repetimos la operación con la deuda pendiente. Pagas 505.92€ de la cuota numero 12:

Partes de una deuda inicial de 117706.30€. Tras pagar tu cuota numero 12, solo has amortizado 211.66€. Le vuelves a regalar al banco otros 294.27€ en concepto de intereses. Sigues debiendo al banco la friolera de 117494.64€.

Durante el primer año, gran parte de lo que pagas se va en intereses, mientras que solo una pequeña parte reduce tu deuda real con el banco. Fíjate como ha evolucionado la columna de “Interés” y la de “Amortización” a lo largo de los 12 primeros meses. Llevas 12 cuotas de 505.92€, es decir, has pagado 6071.04€ durante el primer año de tu hipoteca. Le has regalado al banco 3565.74€ en concepto de intereses. Un año pagando y sigues debiendo 117494.64€. Si, solo has reducido tu deuda con el banco en unos tristes y miserables 2505.3€. El resto (los intereses), son dinero que has tirado a la papelera.

Empiezas a darte cuenta que el señor banquero está cada vez mas contento, y tu cada vez mas jodido. Qué negocio tan lucrativo para los que prestan dinero. ¡Y qué mal negocio para el que lo necesita!

Cuotas ultimo año

Si hicieras estos cálculos mes a mes durante toda la vida de tu préstamo hipotecario, tendrías una tabla muy grande con 360 filas (una por cada mes). Para no complicar en exceso la redacción de este articulo, voy a avanzar 29 años en el tiempo. Veamos las 12 ultimas cuotas que pagas de hipoteca:

Durante las últimas cuotas, amortizas muy rápido la deuda pendiente, y pagas muy pocos intereses. Fíjate que la columna de “Interés” tiene valores muy bajos, cada vez mas próximos a cero. Y la columna de “Amortización”, cada vez muestra valores mas grandes.

Cuota mes 360

La cuota 360 es la última cuota que le pagas al banco. Te queda una deuda con el banco de 504.66€. Tras pagar religiosamente tu última cuota de 505.92€, en la número 360 amortizas un capital de 504.66€ y pagas 1.26€ de intereses.

Por fin has logrado el ansiado objetivo de liquidar tu deuda con el banco. ¿Que edad tenías cuando empezaste a pagar el préstamo? Eres 30 años mas viejo. Disfruta de lo que te quede de vida.

Tabla de amortización francesa

La tabla de amortización es fundamental para entender cómo evoluciona tu préstamo hipotecario. Cada cuota mensual se divide en dos partes: una reduce la deuda (amortización) y la otra cubre los intereses. Esta herramienta te permite visualizar cómo cambia esa proporción con el tiempo y cómo disminuye tu deuda pendiente, dándote una visión clara del progreso de tu hipoteca. Con esta información, podrás tomar decisiones financieras más inteligentes y planificar mejor tu estrategia de pago.

Sumando todas las casillas de la columna de cuotas, tienes lo que pagarás en total del préstamo hipotecario. Recuerda, pediste 120.000€, y has terminado pagando 182132,94€. Fíjate que sumando todas las casillas de la columna intereses, tienes lo que pagaras de intereses al final del préstamo. Flipad con el dato: 62132,94€ pagados al banco en concepto de intereses. Tirados a la papelera. Abre los ojos de una vez por todas.

Si quieres hacer tus propios cálculos, he preparado una tabla de amortización online que puedes usar fácilmente. Solo tienes que introducir el capital del préstamo (por ejemplo, 120000€), el plazo de amortización en años (30 años) y el tipo de interés anual (3%). Obtendrás al instante una tabla de amortización francesa, que es la que usan los bancos en España para calcular las hipotecas.

Con un poco más de trabajo, esta misma herramienta también te sirve para simular hipotecas a tipo variable. La clave está en recalcular las cuotas cada 12 meses, ajustándolas según la deuda pendiente y el nuevo tipo de interés. Como esto puede ser algo más complejo de explicar, en este artículo me he centrado únicamente en las hipotecas a tipo fijo para que toda la explicación quede mas clara.

Cierre

La tabla de amortización francesa te permite experimentar con diferentes escenarios: cambiar el capital inicial, ajustar el tipo de interés o simular amortizaciones anticipadas. Explorar estas opciones te dotará de capacidad estratégica que puede ayudarte a ahorrar una cantidad considerable de dinero.

En el próximo articulo me voy a centrar en analizar distintas variables para extraer algunas conclusiones que vas a poder aplicar a tu propia hipoteca. Es un articulo muy práctico donde vas a ver con claridad que decisiones puedes tomar para que tu dinero se quede en tu bolsillo y no engorde las cuentas de beneficios de tu banco. Si tienes pensado pedir una hipoteca en los próximos meses, te recomiendo que sigas leyendo, no te lo puedes perder!

Podéis plantearme todas las dudas relacionados con este articulo en el canal de Telegram. Será un placer ayudaros. Recordad que es totalmente gratuito. Nos vemos en el próximo articulo!

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