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Firmar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás en tu vida. Asumir este compromiso con un banco implica aceptar una deuda elevada que te acompañará durante años, quizá durante décadas.
En artículos anteriores has aprendido a calcular la cuota mensual de tu hipoteca, a utilizar el sistema de amortización francés, a analizar las variables clave de una hipoteca (capital inicial, plazo y tipo de interés), y finalmente los riesgos de aceptar un período de carencia de capital.
Conocidos todos estos conceptos, ha llegado el momento de hablar del mecanismo mas potente del que dispone un hipotecado para ahorrarse dinero. Una herramienta poderosa para reducir drásticamente los intereses que pagarás durante la vida de tu hipoteca, y de la que curiosamente pocos bancos te suelen hablar. Hablamos de la amortización parcial.
Tu pagas mes a mes una cuota. Con eso cumples con los requisitos mínimos que exige el banco. Dentro de 30 años pagarás tu último recibo al banco, después de haber regalado decenas de miles de euros al banco en concepto de intereses. Si ese es todo tu plan, vas a perder mucho dinero.
La amortización parcial es el pago voluntario de una parte de tu hipoteca antes de la fecha prevista. Es decir, adelantas dinero al banco para reducir tu deuda. Se puede hacer en cualquier momento y tantas veces como quieras, no hay limites. Funciona de la siguiente manera:
Imagina que mes a mes vas ahorrando un dinerillo extra en tu cuenta corriente. Alguien que no sea muy derrochador puede ahorrar fácilmente 5.000 € / año. Imagina que tras 4 años has podido ahorrar 20.000 €. En el momento que mejor te venga, puedes adelantar ese dinero al banco. Al hacerlo, el banco te dará dos opciones:
Si optas por reducir el plazo del préstamo, seguirás pagando la misma cuota mensual, pero terminas de pagar la hipoteca antes.
Si optas por reducir el capital pendiente, mantienes la misma duración de la hipoteca, pero al deber menos dinero, se reducirán todas tus cuotas mensuales futuras.
Los bancos no te hablarán de esto, porque no les interesa. Cada euro que amortizas de forma anticipada es un euro que no generará intereses durante años. A los bancos les va bien cuando tú pagas despacito y con calma. La amortización parcial les rompe los esquemas.
Mi estrategia personal es reducir capital pendiente. ¿Por qué? Porque al reducir el capital pendiente, los intereses que pagarás en tus próximas cuotas se calcularan sobre una deuda menor, lo que abaratará tus próximas cuotas.
Al abaratar tus cuotas, incrementas tu capacidad de ahorro, con lo que podrás repetir una nueva amortización parcial dentro de un tiempo. Este mecanismo genera un potente efecto bola de nieve que te permite cancelar tu hipoteca mucho antes de lo previsto. Cuando el capital pendiente llega a cero, se termina tu vida como hipotecado y recuperas tu libertad financiera. Y lo más importante: lo consigues pagando menos cada mes y acortando el plazo. Una jugada maestra en ambos frentes. Un auténtico win-win.
Supón que firmas una hipoteca de 120.000 €, a 30 años, con un interés del 3%. Si no haces ninguna amortización anticipada, pagarás una cuota mensual de 505.92 € durante 360 meses. ¿Este es tu plan? Vas a pagar mas de 62.000 € en intereses al banco. Me tomo la libertad de llamarte la atención de manera intencionada: eres un fucking looser. ¿Quieres dejar de serlo? Pues sigue leyendo, que esto te interesa.
Te voy a explicar, paso a paso, un método para recuperar tu libertad financiera en solo 15 años. En ese tiempo, vas a ahorrarte 33.000 € en intereses. Toma nota, porque lo que te voy a explicar no te lo han explicado nunca. Son las cosas que solo se aprenden en este blog.
Realiza una tabla de amortización francesa con capital 120.000 €, duración 30 años y tipo fijo 3%. La utilizaremos durante la siguiente explicación:
Después de los primeros 4 años de hipoteca (48 meses), tu deuda pendiente con el banco son 109.512 €. Supón que justo en ese momento, amortizas los 20.000 € que has podido ahorrar durante los últimos 4 años. Tu deuda automáticamente se reduce en esos 20.000 €. Es decir, pasas de deber 109.512 € a deber 89.512 €.
Si has entendido los artículos anteriores sobre hipotecas, al reducir el capital pendiente, se reducen las cuotas de tu hipoteca. Pero, ¿en que cantidad?. Aplica ahora una tabla de amortización francesa con capital 89.512 € sobre 26 años de hipoteca a un tipo fijo del 3%. Efectivamente: tus cuotas durante los próximos 26 años pasan a ser de 505.92 € a 413.53 €. Casi 100 € menos cada mes.
Como has reducido el importe de tus cuotas en casi 100 € al mes, durante los próximos 4 años, tu capacidad de ahorro se ve incrementada. Ahora puedes ahorrar 6.000 € / año. Por lo que, tras 4 años, tienes 24.000 € ahorrados para una nueva amortización. Si miras la tabla de amortización francesa, te quedan por pagar 79.847 €. Repetimos la operación. Imagina que justo en este momento, amortizas esos 24.000 €, tu deuda se reduce en 24.000 €. Es decir, pasas de deber 79.847 € a deber 55.847 €.
Realiza una nueva tabla de amortización francesa con capital 55.847 € sobre 22 años de hipoteca a un tipo fijo del 3%. Abre los ojos, tus cuotas se han reducido de 505.92 € a 289.23 € en tan solo 8 años. Mas de 200 € de ahorro extra cada mes.
Como has reducido el importe de tus cuotas mas de 200 € al mes, durante los próximos 4 años, tu capacidad de ahorro se ha incrementado. Ahora puedes ahorrar 7.500 € / año. Por lo que, tras 4 años, tienes 30.000 € ahorrados para una nueva amortización. Si miras la tabla de amortización, te quedan por pagar 48.227 €. Repetimos la operación. Imagina que justo en este momento amortizas esos 30.000 €, tu deuda se reduce en 30.000 €. Es decir, pasas de deber 48.227 € a deber tan solo 18.227 €.
Aplica ahora una nueva tabla de amortización francesa con capital 18.227 € sobre 18 años de hipoteca a un tipo fijo del 3%. Si, veo la sonrisa en tu cara. Fíjate en lo que has logrado en tan solo 12 años. Tus cuotas se han reducido desde los 505.92 € hasta la ridícula cantidad de 109.31 €. Casi 400 € menos cada mes.
En el próximo ciclo de 4 años, en menos de 15 años, habrás liquidado tu hipoteca y recuperado tu libertad financiera. Con las amortizaciones parciales indicadas, los intereses totales pagados serían aproximadamente 29.000 €, en lugar de los más de 62.000 € que pagarías sin amortizar nada. Te acabas de ahorrar 33.000 € en intereses. Ahora si, oficialmente has dejado de ser un fucking looser. ¿Como te has quedado?.
Obviamente, esto es un ejemplo, puedes hacer amortizaciones mas frecuentes, de mas o menos cantidad en función de tus ingresos y tus gastos. Depende fundamentalmente de tu capacidad de ahorro.
Cualquier momento es bueno para amortizar capital, pero sobre todo, es conveniente hacerlo durante los primeros años de tu hipoteca, ya que es cuando estarás pagando el máximo de intereses y donde el ahorro que puedes conseguir es mayor.
Volvamos a nuestro ejemplo. Imagina que tienes una hipoteca de 120.000 € a un 3% anual durante 30 años. Dispones de 30.000 € ahorrados. Veamos los intereses totales que vas a pagar al amortizar parcialmente esos 30.000 € en distintos momentos del tiempo:
| Año de amortización | Interés total |
|---|---|
| 1 | 30806.00 € |
| 2 | 32374.00 € |
| 3 | 33908.00 € |
| 4 | 35407.00 € |
| 5 | 36873.00 € |
| 6 | 38306.00 € |
| 7 | 39706.00 € |
| 8 | 41074.00 € |
| 9 | 42411.00 € |
| nunca | 62132.00 € |
Si sabes interpretar los datos de esta tabla, te darás cuenta rápidamente que, cuanto antes amortizas, más intereses te ahorras, puesto que te beneficias durante mas tiempo de la reducción de capital pendiente de devolución, y por tanto, reduces los intereses pagados por ese capital durante toda la vida del préstamo.
Fíjate que amortizar 30.000 € en el año 1 en lugar de hacerlo en el año 9 te ahorra más de 11.600 € en intereses. Si no amortizas nunca, vas a pagar 32.000 € extras en concepto de intereses.
Obviamente, para poder amortizar hay que tener capacidad de ahorro. Dicha capacidad de ahorro queda mermada por las distintas vinculaciones que te exigen las entidades bancarias para ofrecerte una tasa de interés competitiva. Principalmente, son estas vinculaciones:
Todas ellas merman tu capacidad de ahorro, y por tanto, tu capacidad de amortizar de forma anticipada. No soy un experto en la materia, pero según estos cálculos, yo aconsejaría huir de dichas vinculaciones como de la peste.
Algunas entidades bancarias aplican comisiones por amortización parcial, mientras que otras ofrecen este servicio sin coste. A la hora de elegir banco para pedir la hipoteca, descarta aquellos bancos que penalicen esta operación y prioriza aquellos que te permitan realizar amortizaciones parciales sin comisiones.
La amortización parcial es el mecanismo mas potente del que dispone un hipotecado para ahorrarse dinero. Rara vez escucharás a tu banco hablar sobre la amortización parcial. Y no es por despiste. El banco sabe perfectamente que cuanto más tiempo tardes en devolver tu deuda, mejor para el banco, porque más dinero ganará en intereses. Pero aquí estamos para ahorrar dinero: la pasta mejor en tu bolsillo.
¿Y bien? ¿Te has quedado con la mandíbula desencajada y la calculadora echando humo?. ¿A que esto no te lo habían explicado nunca en el colegio?. ¿Ni en la oficina del banco?. ¿Ni se habla de estas cosas en las cenas con tus cuñados? Te prometí que te ibas ahorrar muchos miles de euros leyendo estos artículos. Creo que con esta serie de artículos sobre hipotecas se ha logrado el objetivo. Espero que estos artículos sean útiles para tu futuro financiero.
¿Conoces alguna estrategia mejor para ahorrarte miles de euros en tu hipoteca? Si la tienes, me encantaría que la compartas en el canal de Telegram con el resto de los usuarios. Allí podemos debatir sobre estrategias, dudas, ideas locas o sugerencias sensatas. Todo vale, mientras se haga con respeto y ganas de aprender.
Este articulo cierra la serie de artículos sobre hipotecas. Gracias por llegar hasta aquí y por tu confianza. ¡Nos vemos en el próximo episodio!.
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Después de entender cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca, descubrir los entresijos del sistema de amortización francés, y analizar cómo el capital inicial, el plazo de amortización, y el tipo de interés pueden cambiar tu vida financiera por completo, llega el momento de enfrentarte a una de las decisiones más engañosas al firmar una hipoteca: la carencia de capital.
El primer articulo publicado sobre hipotecas explora conceptos financieros clave como el capital inicial, la deuda pendiente, el plazo de devolución, el tipo de interés y la periodicidad. Todos ellos son fundamentales para calcular la cuota mensual de tu hipoteca. Un articulo posterior analiza en detalle el sistema de amortización francés, que explica como evolucionan los intereses y la amortización del capital a lo largo del tiempo.
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