Desperfectos compraventa vivienda

Comprar una vivienda de segunda mano implica un proceso largo y lleno de trámites, desde la primera visita al inmueble hasta el momento de firmar la escritura de compraventa ante notario.

Es fácil dejarse llevar por la emoción al encontrar un piso que encaja con tus necesidades y tu presupuesto. Sin embargo, una vez firmada la compraventa, es relativamente habitual que aparezcan problemas que habían pasado desapercibidos: goteras, humedades, grifos con fugas, enchufes sin corriente, persianas averiadas, malos olores en baños, puertas desencajadas o ventanas que no cierran correctamente. Cualquiera de estos defectos puede obligarte a asumir gastos inesperados que, en muchos casos, suman miles de euros cuando creías que todo estaba resuelto.

Por eso, antes de firmar, resulta imprescindible realizar una revisión técnica y visual completa de la vivienda. Una inspección rigurosa no solo puede evitarte desembolsos importantes en reparaciones que te tocaría asumir si el vendedor no se hace cargo, sino que también te aporta argumentos sólidos para negociar el precio a la baja. No estamos hablando de detalles menores, sino de cantidades de dinero muy relevantes, a menudo de muchos miles de euros.

Este artículo es una guía práctica, basada en mi propia experiencia, diseñada para ayudarte a evitar gastos imprevistos, identificar defectos ocultos, negociar con criterio y completar la compra con las máximas garantías posibles. Si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano, sigue leyendo, porque este contenido te interesa.

Instalaciones a revisar

La revisión previa a la compraventa sirve para documentar el estado real del inmueble y así saber exactamente qué estas comprando. Esto es una poderosa herramienta de cara a una negociación del precio de venta a la baja. Durante la visita (o visitas) debes revisar a fondo:

• Fontanería
• Electricidad
• Carpintería
• Albañilería
• Climatización
• Cerramientos
• Gas (si existe)
• Seguridad

Dedico una sección diferente a cada uno de estos apartados.

Fontanería

La fontanería es uno de esos apartados que casi nadie revisa a fondo durante una visita. Pero cuando llegas a tu nueva vivienda, aparecen los problemas: goteos continuos, malos olores, desagües lentos o cisternas que consumen agua sin parar. Y lo peor es que muchas de estas averías no solo generan molestias, sino que pueden derivar en humedades, daños estructurales, facturas de agua injustificadamente altas o incluso en inundaciones. Repaso punto por punto qué conviene comprobar para asegurarte de que la fontanería está en buen estado:

• Llaves de paso funcionan sin goteo
• Filtros limpios de cal
• Latiguillos sin goteo
• Desagües tragan agua y no se bloquean
• Presión del agua adecuada
• Cisternas de los inodoros cargan y descargan agua correctamente
• Sellados de bañeras, platos de ducha y lavabos en buen estado

Electricidad

La instalación eléctrica es uno de los elementos más críticos de una vivienda de segunda mano. Un fallo eléctrico no solo puede generar gastos imprevistos importantes, sino también suponer un riesgo real para la seguridad. Por eso, durante las visitas es imprescindible comprobar que toda la red eléctrica funciona correctamente y que no existen señales de deterioro, manipulaciones indebidas o componentes obsoletos. Estos son los puntos clave que conviene revisar en la instalación eléctrica:

• Todos los enchufes funcionan
• Electrodomésticos se encienden sin hacer saltar el diferencial
• El termo eléctrico calienta el agua
• Todos los interruptores encienden y apagan las luces correctamente
• No hay cables sueltos ni empalmes visibles en cajas de registro
• El cuadro eléctrico dispone de diferencial y magneto térmico

Carpintería

La carpintería de una vivienda suele pasar desapercibida, pero es uno de los indicadores más claros del estado real del inmueble. Puertas que rozan, marcos hinchados o armarios que no cierran bien pueden ser señales de problemas más profundos: humedad, asentamientos del pavimento, filtraciones antiguas o simplemente un mantenimiento deficiente durante años. Aunque estos desperfectos parecen cosas pequeñas, repararlos todos tras la compra puede suponer una sorpresa económica importante. Estos son los puntos clave a revisar en la carpintería:

• Puertas que cierran sin rozar con el suelo ni con los marcos
• Marcos sin hinchazón por humedad
• Manecillas, cerraduras y pestillos correctos
• Bisagras firmes y sin crujidos
• Armarios empotrados deslizan bien
• Interior de armarios sin moho ni olores
• Cajones abren y cierran fluidos
• Muebles de cocina sin hinchazones
• Encimera de cocina bien sellada
• Rodapiés sin moho ni descorchados

Albañilería

Revisar la albañilería de una vivienda permite saber exactamente el estado real del inmueble. Una inspección detallada sirve para detectar patologías que, aunque no siempre sean graves, pueden implicar gastos importantes o incluso afectar a la habitabilidad. Esta es la lista a revisar:

• Grietas, fisuras y deformaciones en paredes y techos
• Humedades, manchas, moho, salitre, desconchados o pintura levantada
• Revestimientos interiores (yeso, enlucido o pintura) caídos, desconchados, o mal nivelados
• Baldosas sueltas huecas, o levantadas
• Desniveles en el suelo
• Azulejos en cocina o baños sueltos, huecos o mal adheridos
• Golpes, desplomes o asentamiento en tabiques

Climatización

El sistema de climatización es uno de los elementos más caros de reparar o sustituir en una vivienda, y a menudo pasa desapercibido durante las visitas. Un aire acondicionado en mal estado, una instalación deficiente o un equipo obsoleto puede suponer miles de euros en futuros gastos. Por eso es fundamental comprobar no solo que el aparato “enciende y enfría”, sino que todo el sistema de climatización funciona de forma eficiente, segura y sin ruidos extraños. Esta es la lista a revisar:

• El aire acondicionado enciende y enfría correctamente
• No aparecen errores en el display
• El mando a distancia funciona correctamente
• La unidad exterior no vibra en exceso ni hace ruidos fuertes
• No presenta fugas de agua o aceite alrededor
• Instalación sin óxidos graves
• El desagüe del split interior drena correctamente

Cerramientos

Revisar las ventanas, las persianas y las puertas exteriores es esencial, ya que de su estado depende el confort, la eficiencia energética y la ausencia de filtraciones o humedades. Estas son las comprobaciones mas importantes al hablar de cerramientos:

• Puertas y ventanas que cierran herméticamente
• Sin corrientes de aire, filtraciones de agua o humedad
• Cristales intactos sin roturas, rayaduras ni condensación interna
• Lamas de las persianas se enrollan correctamente, sin atascos
• Herrajes, bisagras y cierres en buen estado
• Juntas y sellados en buen estado, sin grietas

Gas (si existe)

Cuando una vivienda dispone de gas ciudad, su revisión se vuelve un punto crítico antes de cerrar la compraventa. A diferencia de otros sistemas, una instalación de gas mal mantenida no solo puede generar gastos imprevistos, sino incluso provocar la muerte: fugas, explosiones o intoxicaciones por monóxido de carbono. Esta es la lista a revisar:

• Certificado de la última revisión vigente (obligatorio cada 5 años)
• Sin defectos pendientes anotados
• Llave de corte general accesible, funcional y sin corrosión
• Tuberías sin óxido, abolladuras, o manipulaciones
• Calentador del agua funciona correctamente
• Ventilación adecuada en la estancia donde está ubicada la caldera

Seguridad

La seguridad es un factor crítico al evaluar una vivienda de segunda mano. No es un complemento, es una necesidad. Lo fundamental es reducir el riesgo de robos y garantizar la protección de quienes viven en el inmueble. Puertas debilitadas, cerraduras obsoletas, o un videoportero que no funciona, pueden comprometer seriamente la seguridad física de la vivienda y de sus ocupantes. Esta es la lista que debes revisar:

• Videoportero funciona correctamente (imagen nítida, audio circula en ambas direcciones, y abre la puerta)
• Revisar el tipo de puerta (hueca, blindada o acorazada).
• El cilindro de la cerradura es seguro (anti-bumping, anti-taladro, anti-ganzuado)
• Escudo protector del cilindro instalado
• Giro de la llave suave y sin roces

Despedida

Si has llegado hasta aquí, ahora mismo cuentas con una base sólida para revisar una vivienda con criterio, identificar posibles problemas y, lo más importante, disponer de argumentos reales para negociar una rebaja en el precio de venta.

Si tienes dudas sobre cómo revisar alguno de los puntos del checklist, si estás inmerso en la búsqueda de vivienda, si ya tienes una compraventa en marcha o si necesitas contrastar algún detalle antes de firmar, te animo a plantear tu consulta directamente en el canal de Telegram. Allí podré ayudarte personalmente en una de las decisiones económicas más relevantes de tu vida. Es totalmente gratuito. Prometo no comerme a nadie.

Siendo realistas, hay defectos que son muy difíciles, cuando no imposibles, de detectar durante las visitas. Para esos casos existe una figura legal clave: el vicio oculto. En el próximo artículo profundizaré en este concepto, explicaré durante cuánto tiempo puedes reclamarlo y analizaré cuáles de los defectos mencionados en esta guía que podrían considerarse vicios ocultos y cuáles no.

Agradecer de antemano tu confianza, gracias por leer hasta el final y nos vemos en el próximo artículo.

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